Неплатен наем при продължено ползване на имот след изтичане на договора – права на наемодателя

Кога договорът за наем продължава да действа и кога се дължи наем въпреки възраженията на наемателя

В практиката на съдилищата все по-често се срещат спорове, при които наемателят продължава да ползва имота след изтичане на уговорения срок, но отказва да заплаща наем, позовавайки се именно на това, че договорът е „изтекъл“. Подобни ситуации са особено характерни при търговски наеми – паркинги, терени, бизнес площи и обслужващи имоти.

Ключовият въпрос в тези случаи е дали наемното правоотношение е прекратено, или е продължило действието си под друга правна форма, което обуславя дължимостта на наемната цена.

1. Продължаване на договора за наем след изтичане на срока

Законът допуска няколко хипотези, при които договорът за наем не се прекратява автоматично с изтичане на първоначално уговорения срок.

На първо място, когато в договора е предвидена клауза за автоматично продължаване, тя има задължителна сила за страните. Съгласно чл. 20а ЗЗД, договорените клаузи имат силата на закон между страните и съдът е длъжен да ги зачита.

В този смисъл е Решение № 28 от 01.03.2017 г. на ВКС по гр. д. № 60094/2016 г., IV г. о., в което се приема, че договорните уговорки относно срока и продължаването на договора обвързват страните, ако не са изрично отменени.

Дори при липса на такава клауза, чл. 236, ал. 1 ЗЗД предвижда, че когато след изтичане на срока наемателят продължи да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок.

2. Продължено ползване и задължение за заплащане на наем

Съдебната практика е последователна, че ползването на имота е ключовият факт, който обуславя дължимостта на наемното възнаграждение. Не е необходимо наемателят лично да използва имота – достатъчно е той да упражнява фактическа власт или контрол, включително чрез предоставяне на достъп на трети лица.

В този смисъл е Решение № 227 от 07.09.2010 г. на ВКС по т. д. № 409/2009 г., II т. о., според което продължаването на ползването след изтичане на срока поражда задължение за заплащане на наем, независимо от твърденията на наемателя, че договорът е приключил.

В конкретни казуси от практиката, включително такива, при които имотът се използва като платен паркинг, съдът отчита:

• наличие на контрол на достъпа (бариера, терминали, карти);

• събиране на ползи от имота;

• липса на реално предаване на владението на наемодателя.

3. Връщане на имота – активното задължение на наемателя

Важно е да се подчертае, че връщането на наетия имот не се изчерпва с изоставянето му. Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД, наемателят е длъжен да върне вещта, което означава реално предаване на владението.

В Решение № 60292 от 02.09.2022 г. на ВКС по гр. д. № 4050/2020 г., IV г. о. се приема, че връщането на имота е двустранен акт и следва да се извърши по инициатива на наемателя. Докато това не бъде сторено, наемното правоотношение и съответните задължения могат да продължат да съществуват.

4. Фактури, липса на възражения и търговска практика

При търговските наеми особено значение има и поведението на страните. Когато наемодателят редовно издава и изпраща фактури, а наемателят:

• ги получава;

• не възразява срещу тях;

• не оспорва размера или основанието,

съдилищата приемат, че това поведение представлява признание на задължението, което допълнително подкрепя основателността на иска по чл. 232, ал. 2 ЗЗД.

5. Лихва за забава и давностни съображения

При неплащане на наемната цена наемателят дължи и законна лихва за забава на основание чл. 86 ЗЗД, считано от падежа на всяко задължение.

Следва да се отчита и петгодишната давност по чл. 110 ЗЗД за периодичните плащания, като всяко месечно задължение има самостоятелен давностен срок. Това прави навременната правна реакция особено важна за защита на интересите на наемодателя.

6. Практически извод

Споровете за неплатен наем след изтичане на договор често не се решават формално, а въз основа на реалното поведение на страните и фактическото ползване на имота. Продълженото ползване, липсата на предаване на владението и извличането на ползи от имота водят до дължимост на наем, независимо от твърденията за прекратяване на договора.

При спорове за неплатен наем и продължено ползване на имот навременната правна оценка е решаваща за ефективната защита на правата на наемодателя.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.