Развален предварителен договор и връщане на платени суми – кога е възможно обезпечение на бъдещ иск

Искове по чл. 55 и чл. 92 ЗЗД и защита на кредитора чрез запор и възбрана

В практиката често се срещат спорове, произтичащи от развалени предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, при които купувачът е заплатил значителна част от продажната цена, но окончателен договор не е бил сключен. В подобни случаи ключовият въпрос не е само дали платените суми подлежат на връщане, а и как да бъде защитен кредиторът, когато съществува риск длъжникът да се разпореди с имуществото си.

1. Правна рамка на претенциите при развален предварителен договор

При разваляне на предварителен договор всяка от страните дължи връщане на полученото на отпаднало основание. Купувачът разполага с иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, когато е заплатил суми, а договорът е прекратен поради неизпълнение на насрещната страна.

Наред с това, когато в предварителния договор е уговорена неустойка за неоснователен отказ за сключване на окончателен договор, е налице и самостоятелен иск по чл. 92 ЗЗД. Към главницата се дължи и законна лихва по чл. 86 ЗЗД от датата на предявяване на иска до окончателното плащане.

Съдебната практика е последователна, че при доказано неизпълнение от страна на продавача, купувачът има право както на връщане на платените суми, така и на договорената неустойка, когато са налице предпоставките за това.

2. Значението на поведението на страните и добросъвестността

При подобни спорове съдът не се ограничава до формалното наличие на предварителен договор. Анализира се:

• коя страна е била изправна;

• дали е налице неоснователен отказ за сключване на окончателен договор;

• дали е предоставен подходящ допълнителен срок по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, когато това се изисква;

• дали последващи разпоредителни действия на продавача не създават обективна невъзможност за изпълнение.

В практиката не са редки случаите, при които продавачът прехвърля имота на трето лице, с което окончателно осуетява възможността за изпълнение на предварителния договор. Подобно поведение се преценява от съдилищата като съществен фактор при основателността на исковете на купувача.

3. Обезпечаване на бъдещ или вече предявен иск – защо е решаващо

Наред със самото предявяване на иска, в редица случаи е изключително важно да се потърси обезпечение на бъдещия или вече заведeния иск. Законът допуска това чрез налагане на:

• запор върху банкови сметки и вземания;

• възбрана върху недвижими имоти;

• други подходящи обезпечителни мерки.

Съгласно чл. 391 и сл. ГПК, обезпечение се допуска, когато са налице:

• вероятна основателност на иска;

• опасност за осуетяване или затрудняване на изпълнението;

• адекватност на поисканата мярка спрямо претенцията.

Практиката показва, че при спорове, свързани с големи парични вземания и поведение на длъжника, насочено към разпореждане с активи, обезпечителното производство често е единственият ефективен начин да се гарантира бъдещото удовлетворяване на ищеца.

4. Практически изводи

Развалянето на предварителен договор не е само формален акт. То поражда реални имуществено-правни последици, които изискват навременна и комплексна защита. Освен преценка на основанията за иск, често е необходимо още в началния етап да се анализира дали са налице предпоставки за обезпечение, за да не се окаже съдебното решение неизпълнимо на практика.

В подобни случаи навременната правна оценка е ключова – както по отношение на основателността на иска, така и относно необходимостта от обезпечителни мерки за защита на интересите на кредитора.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.