Необходими документи при сделки с недвижими имоти – видове и процедури по издаването

Открили сте земя, апартамент, ателие, гараж, къща или етаж от нея и предстои изповядване на сделката. На финалната права сте и миг преди сключване на нотариален акт се сблъсквате с администрация и многобройна документация. В настоящата статия ще прочетете кратко ръководство по отношение на необходимите документи, които се изискват при сделките с имоти – кога, от къде и как да се снабдите с тях. Ще разгледаме и няколко аспекта, при които могат да възникнат проблеми на етап документация. Ако пък все още не сте стигнали до тук, вероятно ще ви бъде интересна публикацията ни: За какво да внимаваме при покупка на имот.  

• Нотариалният акт в оригинал или друг документ за собственост, с който продавачът се легитимира като такъв.

Подобен документ не се изисква, в случай че закупувате имот, който е новопостроен и не е имал предходни собственици. В тези случаи продавачът – строителят/ инвеститорът следва да представи други документи – разрешения за строеж, строителна документация. Подробности за тези документи, можете да откриете в точка Други от настоящата статия.

Нотариалният акт може да бъде за покупко-продажба, дарение, замяна, констативен нотариален акт. В някои случаи собственикът продавач е придобил продавания имот на друго основание или от държавата, респективно общината. В тези случаи документът може да бъде договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти, Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти, Закона за общинската собственост. Ако са сключени след 1996 година, би следвало договорите да са вписани в Службата по вписванията. Не са изключени и случаи, в които собственик може да се легитимира с Постановление за възлагане на недвижим имот на публична продан от частен съдебен изпълнител, Съдебно решение по чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, договор за доброволна делба или съдебно-спогодителен протокол за делба на недвижим имот.

Загубен нотариален акт. Ако сте загубили своя нотариален акт, не следва да се притеснявате. Ако той е издаден след 1999 година, дубликат от него можете да поискате от нотариуса, изповядал сделката. Ако не помните годината на издаване или нотариуса, можете да се обърнете към поделението на Агенция по вписванията по местонахождението на имота. Процедурата започва с молба от собственика или пълномощника за издаване на препис на съответния изгубен документ. Следва да представите лична карта, съответно нотариално заверено пълномощно, ако сте пълномощник на последния.

• Актуална скица на поземления имот, когато сделката е с предмет земя, парцел или цяла сграда (при одобрени кадастрална карта и кадастрален регистър).

Подобна скица се издава от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК), при одобрени кадастрална карта и кадастрален регистър или от общинската техническа служба по местонахождението на имота (при липса на кадастрални карта и регистри). След последните законодателни изменения, скиците и схемите са безсрочни и са валидни до момента, в който не са настъпили някакви изменения в имота.

• Схема на имота, издадена от АГКК, когато се прехвърля право на собственост върху самостоятелен обект в сграда (при одобрени кадастрална карта и кадастрален регистър).

Задължително проверете за наличието на влезли в сила кадастрална карта и регистри дори на етап сключване на предварителен договор. Възможно е да се наложи промяна в кадастралната карта и кадастралните регистри, за което ще е необходимо време.

Не е изключено да изникнат проблеми и да установите грешка в Кадастралната карта, която според типа на установеното несъответсвие, да създаде необходимост за корекции в картата. Така например, при техническа грешка по вина на АГКК, процедурата, след като е инициирана, е безплатна и грешката се отстранява служебно. В този случай не се налага и наемането на правоспособно лице – геодезист, което да изработи проект за отстраняване на грешката. Ако обаче грешката се установи едва след влизане в сила на картата и регистрите, то процедурата е по-скъпа и бавна и подлежи на обжалване, което би създало пречки заради забавяне на сделката.

Скицата, респективно схемата  идентифицират конкретния имот като дават информация за застрояването, предназначението, площ, адрес и др. данни от значение за придобиването или продажбата на недвижимости.

• Удостоверение за данъчна оценка

Данъчната оценка е задължителен документ при нотариалното прехвърляне на имота. Стойността, на която е оценен имота е и минималнaта продажна цена, която ще е посочена в новия нотариален акт и върху която ще се начислят нотариалните такси, местния данък и таксата за вписване на сделката в Имотния регистър, в случай че изповядате сделката на цената по данъчна оценка.

Удостоверението се издава от съответната данъчна служба към общината по местонахождение на имота. За имоти в град София, този документ можете да получите от общината на конкретния район.

Имайте предвид, че този документ има срок на валидност. Издадени преди 30 юни удостоверения, са валидни до 30 юни. Данъчни оценки, издадени след 30 юни са валидни до края на съответната година.

В данъчната оценка следва да са посочени имената на всички собственици на имота. Последните следва да нямат непогасени задължения за имота, тоест да са платили дължимите данък и такса смет, което обстоятелство следва да бъде вписано в Удостоверението.

За издаване на този документ ще са ви необходими: документ за собственост в оригинал и копие, удостоверение за насленици (ако имотът е наследствен), документ за самоличност, нотариално заверено пълномощно (ако сте пълномощник). В случай че имотът се притежава от няколко души, явявяването на един от собствениците е достатъчно.

Възможните проблеми, които могат да възникнат при издаването на този документ са:

• Несъответствие в адреса, вписан в Данъчната оценка и този, който фигурира в документа за собственост – в този случай следва да издадете Удостоверение за идентичност на адрес. Повече информация за този документ можете да откриете в точка Други в настоящата статия.
• Наличие на неплатени данъци и такси – за да се впише успешно сделката в Имотния регистър, съдията по вписванията проверява това обстоятелство и ще откаже вписването, ако в Данъчната оценка е описано, че за имота има неплатени задължения към държавата и общината. За да избегнете подобна неприятна ситуация следва преди изповядване на сделката продавачът да заплати тези данъци и такси или да се уговори с купувача, последният да поеме този разход за сметка на продажната цена. В тези случаи продавачът заверява нотариално Декларация по чл. 264, ал. 4 от ДОПК, в която удостоверява обстоятелството, че има налични неплатени задължения и Декларация-съгласие, че тези вземания ще се погасят от сумата срещу прехвърлянето на собственост от купувача към съответния бюджет.
• Липсват имената на собственика, който ще бъде продавач на имота – често при придобиването на имота новите собственици забравят да декларират това обстоятелство пред общината, поради което в Удостоверението за данъчна оценка фигурират страрите собственици на имота. Ако не сте направили това, следва да попълните и да подадете в общината Декларация по чл. 14 от Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ).
• Липсват имената на някой от собствениците на имота – например в документа за собстеност на имот придобит по време на брака може да фигурира като собственик единия от съпрузите, но в действително собственици да са и двамата. В случай че в данъчната оценка фигурират имената само на единият от тях, то следва другият съпруг да подаде Декларация по чл. 14 от ЗМДТ и едва след това да се издаде Удостоверението. В противен случай, данъчната оценка няма да бъде приета от нотариуса.
• Технически грешки, допуснати от служители – прегледайте добре дали в Удостоверението квадратурата, точният адрес на имота и прилежащите им помещения – мазе или таван, съответстват на описанието им по документ за собственост. В случай на разминаване, незабавно съобщете това на съответния служител.
• Документ за платени местни данъци и такси – Това е платежното нареждане от банката, заверено от същата. Прилагат се към Удостоверението за данъчна оценка. В случай че платите след издаване на данъчната оценка, в която е вписано, че има неплатени задължения, то освен приложените към оценката платежни, служителят отбелязва на ръка плащането като заверява поправката с подпис и печат. 

• Удостоверерение за сключен граждански брак на продавача (ако е семеен) или Съдебно решение за развод (ако е разведен)

• Нотариално заверена Декларация за гражданство и гражданско състояние съгласно чл. 25, ал. 7 от ЗННД– подписава се от всички участници в сделката – продавачи и купувачи. Имайте предвид, че декларацията е валидна за конкретната календарна година, през която е заверена и в случай, че изповядате сделката през следващата година, то отново ще следва да заверите декларацията.

• Декларация за задължения към държавата по чл. 264, ал. 1 от ДОПК – попълва се в 2 екземпляра от продавачите. Имайте предвид, че декларацията е валидна за конкретната календарна година, през която е заверена и в случай, че изповядате сделката през следващата година, то отново ще следва да заверите декларацията.

• Удостоверение за наследници, акт за смърт на наследодателя, завещание (ако е налично) – необходимо е, в случай че продавачът е придобил имота по наследство/завещание.

• Документи за самоличност на купувачите и продавачите/ пълномощниците (в случай че сделката се изповядва от пълномощници)

• Други документи.

• Удостоверение за идентичност на адрес.

Този документ е необходим при наличието на несъответсвие в адреса, посочен в документа за собственост и този, който фигурира в данъчната оценка на имота или схемата. Ако имотът се намира в гр. София, с това Удостоверение можете да се снабдите от „ГИС-София“ ЕООД . Ако имотът се намира в друг град, обърнете се към общината по местонахождение на имота.

За издаването на документа ще изискат копие от документа за собственост, удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен), схема от Агенцията по кадастър (за населените места с кадастрална карта), документ за самоличност и документ за платена държавна такса (заплаща се на място).

• Нотариално заверена Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс (СК), в случай че имотът, който ще се продава, представлява Семейно жилище – семейното жилище може да е собственост единствено на продавача, но в случай че има брак, то е възможно при определени хипотези имотът да се третира като семеен и за разпореждането с него да е необходимо съгласие от съпруга несобственик, което се удостоверява именно с декларацията по чл. 26 от СК.

• Нотариално заверена Декларация за отказ от право на ползване / Акт за смърт на ползвателя – подобна декларация се подписва, в случай че върху имота има учредено право на ползване в полза на трето лице, вписано в Имотния регистър. Декларацията се вписва също в Регистъра.

• Нотариално заверена Декларация-съгласие по чл. 33 от Закона за собствеността – в случаите, в които предмет на продажба е съсобствен имот и другият собственик не желае да изкупи същия.

• Нотариално заверено изрично пълномощно (ако сделката се сключва чрез пълномощник), в което упълномощителят е идентифицирал конкретния имот, предмет на сделката. Пълномощното следва задължително да има заверка на подпис и съдържание.

• Удостоверение за липса на реституционни претенции, когато предмет на сделката е имот, възстановен по реституционни закони.

• Удостоверение, че имотът е деактуван като общински и държавен,когато имотът е бил държавна или общинска собственост.

• Удостоверение за идентичност на имена – подобно удостоворение ще Ви бъде необходимо, при продажба на имот, в чиито документи продавачът е записан с име, презиме или фамилия различни от тези, които фигурират в документите му за самоличност към датата на продажбата. Обикновено подобни хипотези са налице при наличие на брак, респективно развод в периода от придобиване на имота от продавача и продажбата от последния на купувача. Можете да се снабдите с този документ от общината по постоянния ви адрес.

• Документи от инвеститора (изискват се при покупко-продажба) на обект в новозатроена сграда) – разрешение за строеж, архитектурен проект и разпределение на площите, Разрешение за ползване – Акт, обр 16 и други.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.

Автор: адв. Михаела Димитрова

Свързани теми: За какво да внимаваме при покупка на имот.