Такса за поддръжка и управление в Етажна собственост – какво трябва да знаем?

Все по-често съдилищата са сезирани с проблеми във връзка с решения, взети от Общото събрание (ОС) на Етажната собственост (ЕС). Това обстоятелство не е изненадващо с оглед необходимото управление на нарастващия брой новозастроени сгради, както и многобройните услуги, които биват предпочетени от собствениците на имоти в жилищни блокове и комплекси. Вземането на решение с мнозинство, а не с единодушие, по почти всички въпроси, свързани с управлението на етажната собственост, разбира се, води до несъгласие с тези решения от страна на негласувалите “за” приемането на тези решения (гласували “против” или“въздържал се” на събранието).

В настоящата публикация ще разгледам един от най-често срещаните проблеми, възникващи между собствениците по повод решения на Общото събрание, а именно решенията, с които се определят  таксите за заплащане от собствениците и другите обитатели. Този въпрос е изключително актуален не само заради важността и имуществения характер, който притежава, но и поради множеството хипотези, в които конкретен собственик спира да заплаща таксите месеци наред и етажната собственост пристъпи към принудително изпълнение на вземанията. Нормативните актове, уреждащи въпросите с етажната собственост са Закона за собствеността (ЗС) и Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

ЕС, която не е учредила сдружение за управление, т.е. не е персонифицирана, се управлява от Общото събрание на етажните собственици, респективно на етажните собственици и обитателите чрез взетите от него решения.

Основните приходи в бюджета на една кооперация се генерират от две такси, а именно:

• Такса за поддръжка и управление на етажната собственост (ТПУ)
• Такса за фонд “Ремонт и обновяване”(ТФРО).

В настоящата публикация ще разгледам поетапно същността на таксата  за поддръжка и управление на етажната собственост , като ще акцентирам на метода на определяне на размера на същата, падеж, срок и начин на плащане и необходимо мнозинство за приемане на решения в този смисъл.

1. Такса за поддръжка и управление (за краткост ТПУ).

• Предназначение

ТПУ е предназначена за разходи на етажната собственост, сврързани с поддръжката и нейното управление. Със събраните ТПУ се заплащат услуги, които етажната собственост използва, като например за електрическа енергия, вода, отопление, почистване на общите части, възнаграждение за портиер, домоуправител, касиер, техническа поддръжка, абонаментно обслужване на асансьора, инвентар, градинарство, снегопочистване  и др.

• От кого и с какво мнозинство се определя ТПУ?

Според чл. 11, ал. 1, т.5 от ЗУЕС Общото събрание определя размера на паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата. ОС определя и за какво ще се разходват средствата за съответната година като приема годишен бюджет за приходите и разходите. По арг. от чл. 5 от ЗУЕС с право на глас в Общото събрание влизат единствено собствениците на самостоятелни обекти в сградата, тоест последните участват в приемането на решения във връзка с въпроси, свързани с ТПУ.  Всеки от собствениците има право на глас, съответстващ на притежаваните от него идеални части от общите части на сградата.

Възможно е между собственик и ползвател да бъде уговорено, че последният ще участва с право на глас. Това обаче не се отнася за други обитатели (напр. наематели). Последните имат само съвещателен глас.

Решенията, касаещи ТПУ, се приемат с мнозинство повече от 50 на сто от представените (а не всички) идеални части от общите части на етажната собственост (арг. от чл. 17, ал. 3 ЗУЕС), тъй като не е предвидено друго в закона.

• Метод на определяне на ТПУ.

Най-често използваните методи за опреляне на размера на ТПУ са:

• Определяне на база брой обитетел в обект;
• Определяне на база квадратура на притежавания имот (застроена площ + идеални части от общите части);

 

Много често компании, предоставящи услугата “професионален” домоуправител и собственици ми задават въпроса кой метод е съобразен със ЗУЕС?

Според чл. 51 от ЗУЕС разходите за управление и поддържане на общите части се определя поравно според броя на собствениците и тяхното домакинство, а ако последните не ползват имота – реалните ползватели или обитатели (наематели) и техните домакинства като ТПУ не се заплаща от деца под 6-годишна възраст, както от лица, които не обитават обекта си повече от 30 дни в рамките на 1 календарна година. Решение на ОС за освобождаване на тези лица от заплащане на таксата не се изисква. Законът дава възможност на ОС да вземе решение да бъде редуциран до 1/2 размерът на таксата за лица, които отстъстват и не обитават обектите си повече от 30 дни (например живеят в имота само през лятото). Законът предвижда, че ТПУ се дължи и за животно, когато последното се извежда навън като таксата е в идентичен размер като на брой обитател с тази разлика, че се приспада сумата, дължима за портиери, ако такива има.

Така например, ако ЕС е приело в бюджета си месечен разход в общ размер 3 000 лв., от които 200 лв. за електричество, 1 000 лв. за портиер, 200 лв. за домоуправител, 200 лв. абонаментна такса, 400 лв. за почистване, то този разход следва да бъде покрит от всеки обитател поравно. В случая ни интересува броят обитаващи имота, които не са освободени по закон от таксата (деца под 6-годишна възраст). Този брой се определя на база предоставена от собствениците информация, водена от домоуправителя. Ако в сградата има общо 30 апартамента, всеки от които е обитаван от 2-ма души, размерът на ТПУ следва да бъде 50 лв. / човек (3 000 лв./60 души).

• Може ли ТПУ да се определи на база квадратура на недвижим имот вместо да се разпределя поравно според броя обитатели? – В крайна сметка – ДА, може.

Законът урежда специална процедура за вземането на тези решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението,

Разпоредбите за начина на определяне на таксите са  императивни, което означава, че всяко отклонение от законоустановените правила би довело до незаконосъобразност на решението на ОС, а оттам необходимостта от ново събрание за приемане на законосъобразно решение, респективно  невъзможност за принудително изпълнение срещу незаплатилите таксата обитатели.

За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието – в този смисъл е Решение № 39 / 19.02.2013 по дело №657/2012 на ВКС, ГК, I г.о. във вр. с чл. 40 ЗУЕС от страна на собственик (изключено е ползвател или обитател да обжалва решението). В случай че районният съд по местонахождението на ЕС е сезиран в срок от 30 дни от съобщаване за изготвения протокол от ОС, в който са обективирани решенията,  установи в отклонение от нормата, решението на ОС ще бъде отменено като незаконосъобразно. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми, какъвто ще бъде примерното решение за определяне на такса не набаза брой обитатели, а на друг принцип – например в съответсвтие с притежаваната квадратура на имота. В полза на страната, за която изходът от делото е положителен (несъгласната с таксата страна), могат да бъдат присъдени и сторените от същата разноски от процеса, които ще бъдат в тежест на ЕС.

Когато обаче в този 30-дневен срок решението не бъде обжалвано, то същото стабилизира своето действие и ще бъде оценено от съда като абсолютно законосъобразно основание за предявяване на иск от ЕС за заплащане на ТПУ от незаплатили таксата собственици. Възражение на последните, че решението, с което е определена таксата, няма да бъде взето предвид от съда, тъй като за разлика от сделките в гражданското право, процедурата по оспорване на решенията е описана в чл. 40 от ЗУЕС и неспазването й ще доведе до решение в полза ЕС.

В случай обаче, че процесното решение е взето в противоречие с установените мнозинства, то в действителност това обстоятелство може да се релевира с установителен иск, тъй като de facto няма взето решение.

• Таксата месечно задължение ли е или е възможно да бъде заплащана наведнъж за по-дълъг период?

Падежът на таксата е важен момент при определянето й с оглед възможността да се определи дали е налице неплащане на дължима сума и дали същата е станала изискуема. Чл. 48, ал. 8 ЗУЕС гласи, че за поддържане на общите части на етажната собственост собствениците, ползвателите и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски. В тази връзка при липса на противна уговорка, таксата се дължи за всеки месец като е добре да се определи с решение на ОС или в Правилника за вътрешния ред крайният срок за плащане. Подобно на горния пример, в случай че ОС реши, че таксата ще се дължи за по-дълъг период от 1 месец, то решението ще бъда законосъобразно, в случай че не бъде обжалвано на осн. чл. 40 ЗУЕС.

Важно е да бъде отбелязана и друга възможност за оспорване на решение на ОС и по-конкретно на неговото съдържание и достоверност. Тук не става въпрос за оспорване пред съд на законосъобразността на решението и съответствието му с буквата на закона, където ще се приложи чл. 40 ЗУЕС, а се имат предвид случаите, в които съдържанието на протокола или отразените в него решения не отговарят на действителността поради грешка или неправилно отразяване – арг. от чл. 16, ал. 9 ЗУЕС. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението за изготвен протокол, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.

• За кого са задължителни решенията на ОС, включително и тези, отнасящи се до дължимите такси?

Субективните предели на действие на решенията на ОС на ЕС са по- широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици, включително за тези които са гласували против, за не участвалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Същевременно задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са гласували за тях.

Следва да се има предвид също и че обитателите (наемателите) също са задължени да заплащат такса за поддръжка и управление и в определени случаи Етажната собственост може да предяви тъкмо срещу тях претенциите си по съдебен ред.

Съществуват и други характерни особености при определяне на таксите за поддръжка и управление и определени хипотези, в които категория собственици не заплащат такса – собственици, които не обитават обекта си въобще или такива, които обитават (живеят и ползват) имота си, но продължително отсъстват от същия. Друга такса, характерна за Етажната собственост е таксата, предназначена за фонд “Ремонт”, за коящо ще създадем отделна публикация.

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист.  Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.

Автор: адв. Михаела Димитрова