Вие сте съсобственик в недвижим имот като притежавате един от общо два етажа в къща. Освен този етаж, вие притежавате и таванско помещение.
Нормативният акт, който урежда собствеността, респективно съсобствеността в недвижимото имущество е Закона за собствеността (ЗС). Според чл. 38, ал. 1 от ЗС при сгради, в които етажи от имот принадлежат на няколко собственици, общи за всички тях са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.
Законът допуска, че части от сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи, може да бъде притежавана от собственика / собствениците, чиито обекти обслужва (арг. от чл. 38, ал. 2 ЗС) .
Когато подпокривното пространство на сграда, притежавана от двама или повече съсобственици, НЕ е изградено като жилища, ателиета или тавански складови помещения, то това пространство представлява ОБЩА ЧАСТ на всички собственици, независимо дали според документа за собственост (нотариален акт, протокол от делба) е посочено, че таванското помещение попада в дял на един от собствениците.
Ако обаче подпокривното пространство има нужната височина, пространство и обем за изграждане на самостоятелни обекти или обслужващи помещения, могат да се обособят общи части за преминаване и има достъп от редовна стълба, то е обща част по предназначение и като такава етажните собственици могат с единодушно съгласие да променят това му предназначение. При спазване на законните изисквания могат да се изградят складови помещения или стаи за творческа дейност, които да се придадат към самостоятелните обекти на долните етажи или на някой от тях, а могат да се изградят и ателиета, тавански жилища или други самостоятелни обекти, ако етажните собственици имат право да строят такива.
Ако обаче таванът или част от него няма нужната височина, площ и обем, нито пък има достъп до него от нормална стълба и е неизползваемо освен за изолация между последната етажна плоча и покрива и за излаз към него, тогава той представлява обща част по естеството си. Предназначението му не може да се променя при никакви условия. Тук важи правилото, че общите части не могат да се делят, както и че те нямат самостоятелно юридическо съществуване, поради което и не могат да бъдат предмет на прехвърлителни сделки, съдебна делба и придобивна давност.
За да преодолее тази пречка и за да се придобие таванът от един от собствениците е необходимо да се ПРЕУСТРОИ подпокривното пространство с цел създаване на самостоятелен обект/самостоятелни обекти.
Според чл. 185 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) за преустройството следва да има СЪГЛАСИЕ с нотариална заверка на подписа от страна на всички собственици, в случай че преустройството на тавана ще доведе до промени в общите части, промяна в предназначението на обекта (например от неоползотворено подпокривно пространство в таванско помещение, жилище, ателие) или в случаите, в които се завземат общи части. Ако не се стигне до такава промяна, нотариално заверено съгласие не е необходимо.Нужно е нотариално прехвърляне на бъдещия имот.
В зависимост от вида на бъдещия обект, който ще се застрои в подпокривното пространство (жилище, ателие за творческа дейност, складово помещение), следва да се спазят законовите изисквания за конкретното помещение. Така например, за да се преустрои в жилище таванът, следва към него да има самостоятелен вход, кухня/кухненски бокс, баня с тоалетна и складово помещение/мазе.
Когато таванът няма нужната височина, пространство и обем за изграждане на отделни самостоятелни обекти или обслужващи помещения съгласно строителните правила и норми, няма достъп до него от редовна стълба и е неизползваемо, освен като изолация между последната плоча и покрива и за достъп до него, то е обща част по естеството си и не може да се преустройва и разделя между етажните собственици.
В много случаи освен разрешение за строеж за преустройството е необходим и одобрен инвестиционен/архитектурен проект (така например при преустройство на тавана в жилище). Консултирайте се с главния архитект в общината. В някои случаи е достатъчно да се издаде единствено разрешение за строеж. Така например според съда процесният строеж е незаконен, поради извършването му без одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж. По делото е установено, че извършеното преустройство на мансардния етаж, не попада в хипотезите, при които не се изисква одобрен инвестиционен проект, но се изисква разрешение за строеж, нито пък в тези при които не се изисква разрешение за строеж. Предвид установените строителни работи като премахване на външни ограждащи зидове и прозорци, пробиване на отвор в стоманобетоновата плоча на подпокривното пространство, поставяне на капандури и пр., е прието, че не се касае за вътрешно преустройство по чл. 151, ал. 1, т. 3 от ЗУТ, а за строеж, за който се изисква наличието на одобрени инвестиционни проекти и разрешение за строеж, с каквито касаторът не разполага. Липсата им обуславя правилния извод за наличието на незаконен строеж по чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ.
Ако преустройвате тавана в жилище, преустройването е допустимо единствено въз основа на одобрен архитектурен проект. За издаването му е нужно да се подаде заявление до общината от всички съсобственици, с което се иска издаване на скица-виза за проучване и проектиране за преустройство/изграждане на надзид. След разрешението следва да се обърнете към архитект за изработка на проекти в части Архитектура, Електрическа, ВиК, “конструкция” и др. Въз основа на одобрените проекти се издава разрешение за строеж и едва тогава можете да започнете с преустройството. Възможно е да го извършите на два етапа – първо Вие, а по-късно съсобственикът.
За да е възможно придобиването на обособените в подпокривното пространство самостоятелни помещения в полза на един от собствениците е необходимо другите собственици да имат към своите жилища складови помещения. Ако на другите собственици са прехвърлени складови помещения – мазета, което означава, че няма да има проблем при преустройството на общи части в индивидуална собственост. В този смисъл ще си позволя да цитирам съдебна практика: „След обособяване на такива самостоятелни помещения, последните дори да запазят характеристиката си на общи части по предназначението си, вече биха могли да преминат в самостоятелна собственост на някои от притежателите на самостоятелни обекти в долните етажи, евентуално на трето лице, ако обособеното в тавана помещение може да съществува самостоятелно /напр. ателие, жилище и пр./ Когато подпокривното пространство е обща част по предназначение, т.е. има нужната височина, обем и в него могат да се изградят спомагателни помещения на всеки един от собствениците на обекти в етажната собственост, или има изградени такива, те могат да преминат в самостоятелна собственост.
Предвид изложеното, и след като в случая, в тавана има изградени с общото съгласие на съсобствениците, учредили етажната собственост, самостоятелни помещения, последните могат да бъдат изключителна собственост на някой от етажните съсобственици или на трето лице. Пречка за това не съществува и предвид това, че в сградата има изградени и обособени избени помещения към всяко от самостоятелните жилища, които съществуват като принадлежност към всеки самостоятелен обект, т.е. собственикът на всеки един самостоятелен обект има възможността да ползва такова помещение и да притежава собственост върху него, с което изискването, правилата и нормите по ЗУТ, за наличието на складово помещение към жилището са изпълнени. В този случай е допустимо придобиването на правото на собственост върху складово помещение, извън задължително принадлежащите към жилището такива, тъй като това не би имало за последица лишаване на друг съсобственик на самостоятелен обект от такова. (в този см.Решение № 81 от 4.04.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5556/2013 г., I г. о., ГК)
В допълнение следва да се посочи, че в т. 1 на . на ОСГК на ВС е прието, че по отношение на подпокривното пространство /тавана/ на сгради, притежавани в етажна собственост, разпоредбата следва да намери приложение само когато същото не е изградено като жилища, ателиета, стаи за творческа дейност, тавански складови помещения или други отделни обекти. С по новата съдебна практика на ВКС, обективирана с Решение № 734 от 14.03.2011 г. по гр. д. № 1270/2009 г. на ВКС-I г. о. и по гр. д. № 1940/2009 г. на ВКС-I г. о., се приема, че общите части на сграда, в режим на етажна собственост, определяни като такива по предназначение или по естеството си, макар и да нямат самостоятелно значение и следват главната вещ, могат да бъдат предмет на съдебна делба, доколкото са обособени като самостоятелни обекти в подпокривното пространство, без то да е загубило изцяло или отчасти характера на обща част по предназначение. Така, “когато подпокривното пространство е обща част по предназначение т. е. има нужната височина, обем и в него могат да се изградят спомагателни помещения на всеки един от собствениците на обекти в етажната собственост, или има изградени такива, те могат да преминат в самостоятелна собственост на някои от собствениците или трети лица или да се придобият по давност”, с която се допуска възможността, доколкото има изградени самостоятелни обекти в таванския етаж (дори и да е обща част съгласно приетото в ТР № 4/1983 г.), те да могат да се придобиват по давност или да бъдат предмет на съдебна делба. В този смисъл и Решение № 118 от 07.01.2015 г. по гр.д.№ 3138/14 г. на ВКС, II г.о.“
Считам, че подпокривното пространство, доколкото представлява общо помещение, в което няма обособени самостоятелни обекти, е ОБЩА ЧАСТ и независимо, че в протокола от делбата попада в частите на клиента, то подпокривното пространство е обща част и принадлежи на всички собственици.
В случай че притежава съответните височина, обем и дължина, то подпокривното пространство може да се ПРЕУСТРОИ от собственика/собствениците, спазвайки законовите изисквания, установени в ЗУТ. В зависимост от характеристиките на пространството, последното може да се обособи като складовo помещение, жилище или ателие за творческа дейност. Най-лесно би било преустройството в склад или в ателие. Изискванията са другите собственици да имат складови помещения. Ако останалите собственици притежават друго складово помещение, например мазе, означава, че няма пречка таванът да остане във изключителна собственост на клиента. ВКС е дало следния отговор: „по поставения въпрос, на основание чл. 291, т. 1 ГПК приема за правилно становището, изразено в решение № 1368/3.12.2008 г. по гр. д. № 4834/2007 г. на IV ГО на ВКС, а именно, че избено помещение в сграда в режим на етажна собственост могат да бъдат придобивани по давност от собственик на самостоятелен обект в сградата само ако това не е единственото складово помещение на друг обект в сградата, за който по закон задължително се предвижда наличието на такова помещение, както и ако това не е единственото складово помещение в сградата, което се ползва общо от всички собственици на самостоятелни обекти. Съображенията за това са следните: Ако в сградата различни лица притежават самостоятелни обекти, за които по закон е предвидено наличие и на складово помещение, необходимо е такова помещение /независимо дали в тавана или в зимника/ да съществува като принадлежност към всеки самостоятелен обект, т.е. собственикът на всеки един самостоятелен обект да има възможността да ползва такова помещение и да притежава собственост върху него. Придобиването по давност на складово помещение, което би имало за последица лишаване на друг самостоятелен обект от такова би противоречало на изискването на закона, което е установено като задължително. Само ако в сградата има повече на брой складови помещения отколкото са самостоятелните обекти, би било възможно собственик на самостоятелен обект да придобие по давност правото на собственост върху складово помещение, което ползва явно, необезпокоявано и непрекъснато повече от 10 години.”
Считам, че за да се придобие преустроеното в самостоятелен обект подпокривно пространство в индивидуална собственост е необходимо: нотариално заверено съгласие на всички собственици за преустройството + нотариален акт за прехвърляне на преустроените обекти, тъй като без такъв договор всичко преустроено би било обща собственост на всички собственици в сградата.
В практиката е съществувало и противоречие по отношение на това дали договор в нотариална форма (нотариален акт), с който се прехвърля бъдеща вещ не е нищожен поради липса на предмет. Обсъждам това обстоятелство, тъй като съветът ми е преди преустройството да бъде прехвърлено нотариално правото на собственост върху бъдещия самостоятелен обект (жилище, ателие, складово помещение. Съдилища са отменяли подобен тип договори. ВКС обаче се е произнесъл с решение по въпроса: Ако към момента на сключване на сделката реално определените части от недвижим имот не са фактически обособени, но това е възможно да стане според изискванията на действащия в момента устройствен закон, договорът не е нищожен поради невъзможен предмет – Върховния касационен съд (ВКС) , Тълкувателно решение по дело № 3 от 2014 г.
В него върховните съдии посочват още кога е налице правна невъзможност за обособяване на реално определена част от недвижим имот (сграда, жилище или други обекти) – когато при сключване на сделката съществува непреодолима правна пречка да бъде одобрен инвестиционен проект за обособяване на тази част.
Тълкувателното дело беше образувано поради противоречива съдебна практика по въпроса:”Нищожен ли е договорът за прехвърляне на реално определени части от недвижим имот на основание чл. 26, ал. 2, предл. 1 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) – поради липса на предмет, ако към момента на сключване на сделката съответните обекти не са съществували фактически и не са обособени като самостоятелни такива с оглед установените в действащия устройствен закон изисквания?”
Върховните съдии приемат, че нищожни поради невъзможен предмет са договорите, чийто предмет е било невъзможно да възникне още при сключването им. Ако тогава подписването му е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако впоследствие предметът му стане невъзможен, се разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина, за която отговаря длъжникът.
Чл. 202 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) въвежда изискването доброволната делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект, както и правни сделки за прехвърляне на реално определени части от тях, да се извършват само ако обособените дялове или части отговарят на одобрени за това инвестиционни проекти, с изключение на стопанските постройки със селскостопанско предназначение и строежите от допълващото застрояване. Той предвижда необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания.
Върховните съдии са категорични, че макар разпоредбата да има императивен характер, неспазването на това изискване няма за последица нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката по предположение е правомерно. “Желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт, който да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен обект на собственост. Налице е хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие”, пише в решението. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми. Ако обособяването не се реализира при спазването на тези изисквания, това ще е основание за разваляне на договора по иск от изправната страна.
Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.
Автор: адв. Михаела Димитрова
