Как се управлява жилищен комплекс от затворен тип?

С развитието на строителството, особено в столицата и по Черноморието, все по-атрактивни и примамливи стават жилищните комплекси от затворен тип. Собствениците на обекти в такива комплекси имат възможността да ползват построените от инвеститора съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други, до които има контролиран достъп за външни лица. Предвид специфичните обекти, които се изграждат в такъв комплекс, и необходимостта от непрекъсната поддръжка, Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) въвежда и специален режим на управление на общите части на комплекса от затворен тип. За съжаление, уредбата в закона е твърде лаконична, което създава много въпросителни, на които ще се спрем по-долу.

Какво предвижда ЗУЕС?

Съгласно чл. 2 от ЗУЕС, управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Този договор се вписва от инвеститора в Агенция по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи собственици.

Горецитираната разпоредба е единствената нормативна уредба относно жилищните комплекси от затворен тип, поради което следва да уточним някои по-важни аспекти, а именно:

Какво представлява „жилищен комплекс от затворен тип“?

Според ЗУЕС това е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица.

Важно е да знаете, че специфичният режим за сключване на договор с инвеститора е приложим само ако комплексът е от затворен тип. В случай на съдебен спор това е първото обстоятелство, което подлежи на доказване. За съжаление, не съществува регистър или специален документ, който посочва дали конкретният комплекс е от затворен тип и поради това при съдебен спор съдът ще изследва първо вида на комплекса.

Критериите, които съдебната практика приема, за да е налице жилищен комплекс от затворен тип, са:

1/ наличие на най-малко 4 самостоятелни обекта в режим на етажна собственост (ако са по-малко от 4, не се прилага ЗУЕС);

2/ наличие на други обекти, които да дават възможност на собствениците и обитателите за усамотение и отдих, като например сгради, съоръжения, площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и други;

3/ контролиран достъп за външни лица както до жилищните площи, така и до останалите обекти в комплекса.

Съдебната практика приема също, че не е жилищен комплекс от затворен тип, ако е налице единствена сграда, около която е извършено озеленяване, осъществена е видео и физическа охрана и са поставени електронни чип системи за достъп до вътрешността й. Наличието на подземен паркинг, генератор за аварийно електрозахранване и обща тераса също не води до извод за комплекс от затворен тип. Същото важи и за озеленяването и поддържането на дървесна растителност, създаването на места за отдих и забавление на живущите. Тоест във всеки конкретен случай трябва да се преценява дали конкретната сграда е част от комплекс от затворен тип и само ако отговорът е положителен, поддръжката и управлението на общите части може да се уговори с договора по чл. 2 от ЗУЕС. В противен случай важат общите правила за вземане на решения от Общото събрание на етажните собственици.

Какви са особеностите на договора по чл. 2 от ЗУЕС и какво значение има вписването му?

От разпоредбите на закона можем да изведем следните особености на договора по чл. 2 от ЗУЕС:

1/ договорът се сключва между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

Под „инвеститор“ следва да се разбира възложителят по Закона за устройство на територията (ЗУТ) – собственикът на земята или титулярът на право на строеж. Ако договорът е сключен с лице, което е различно от възложителя по ЗУТ, договорът няма да породи действие и да обвърже следващите собственици на обектите в комплекса, дори ако същият е вписан в Агенция по вписванията.

2/ подписите върху договора трябва да са нотариално заверени.

Нотариалната заверка е форма за действителност. Ако не е спазено това изискване, договорът е нищожен и не поражда действие. Това обаче не важи за договорите, сключени преди приемане на ЗУЕС през 2009 г. Те няма да са нищожни, но няма да могат да се противопоставят на следващи собственици, ако не са вписани.

3/ договорът трябва да се впише в Агенция по вписванията.

Целта на вписването е запазване действието на договорните задължения на предишния собственик към инвеститора по отношение на последващите приобретатели. С вписването в Агенция по вписванията се създава публичност и по този начин всяко лице, желаещо да придобие имот в комплекс от затворен тип, ще има възможността да се запознае с наличието на договор с инвеститора и с неговото съдържание. Вписването на договора води до обвързаност на следващите собственици на имота спрямо задълженията към инвеститора, уговорени в този договор, като не се изисква тяхното съгласие.

По отношение на вписването следва да отбележим, че в годините след приемане на ЗУЕС през 2009 г. бе създадена една порочна практика съдиите по вписвания да отказват вписването на тези договори в Имотния регистър, а съдилищата да потвърждават техните откази. Съдиите се позоваваха на това, че в България все още не е създадена т.нар. „реална“ партида в Имотния регистър, т.е. партида на всеки имот, а законът изисква вписване по партидата на всеки имот, което се явява невъзможно, както и че вписването следва да се осъществи не в Имотния регистър, а в регистъра по чл. 44 от ЗУЕС, който съгласно редакцията му към 2009 г. уреждаше воденето на регистър за сградите в режим на етажна собственост. Към настоящия момент този регистър не съществува, като на регистрация подлежат само сдруженията на етажната собственост. Тази порочна практика бе преодоляна с Определение № 432 от 5.11.2010 г. на ВКС по гр. д. № 420/2010 г., II г. о., ГК, докладчик съдията Светлана Калинова, с което бе прието, че вписването на договорите по чл. 2 от ЗУЕС е по реда на Правилника за вписванията и се има предвид вписване в Имотния регистър, а не регистъра на общинската администрация.

Какви са последиците, ако договор не е сключен?

ЗУЕС не създава задължение, а само възможност управлението на общите части в жилищен комплекс от затворен тип да се извършва чрез договаряне с инвеститора, а не по общия ред – с решения на Общото събрание на етажната собственост. Все пак трябва да се има предвид, че инвеститорът е този, който продава обектите в новопостроената сграда и който притежава собствеността върху обектите с обслужващо предназначение като басейни, игрища и т.н. Тези обекти остават за общо ползване и не се придобиват от купувачите на жилища в комплекса. Тези обслужващи обекти се нуждаят от непрекъсната поддръжка, която често е и специфична. Тоест тук става въпрос за спомагателно застрояване, чието управление не е предвидено с изрични правни норми и сключването на договор по чл. 2 от ЗУЕС се явява едно рационално и адекватно решение.

Все пак, ако не е сключен договор по чл. 2 от ЗУЕС, приложение ще намерят общите разпоредби за управление на етажната собственост от Общото събрание. Това е така, защото чл. 2 от ЗУЕС не въвежда нови органи на управление на етажната собственост, а само предоставя възможност собствениците на обекти да сключат договори с инвеститора относно поддръжката на общите части в жилищния комплекс от затворен тип.

Автор: адв. Радостина Хаджиева, управляващ съдружник

Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.