Тази статия е насочена към собственици, чиито поземлени имоти са засегнати от учредени сервитути по Закона за енергетиката (ЗЕ). Въпреки че ЗЕ поставя като условие за възникване на сервитута справедливо обезщетяване на собственика на засегнатия имот, което трябва да отговаря на реалните пазарни цени, много често не се определя справедлива оценка и собствениците остават неудовлетворени. В тази връзка законът дава възможност за обжалване на оценката по съдебен ред, като производството е свързано с особености, които ще бъдат разгледани по-долу.
1. Какво представлява сервитутът по ЗЕ?
ЗЕ предвижда, че при разширение на съществуващи и при изграждане на нови линейни енергийни обекти в полза на лицата, които ще изграждат и експлоатират енергийния обект, възникват сервитути. Сервитутите дават следните права на тези лица: 1/ право на преминаване на хора и техника; 2/ право на прокарване на линейни енергийни обекти; 3/ ограничаване в ползването на засегнатите поземлени имоти; 4/ кастрене и рязане на дървета и храсти в сервитутните ивици на линейния енергиен обект за отстраняване на аварии.
На практика, сервитутът ограничава правото собственика да използва собствения си имот, тъй като през него ще бъдат прекарани линейни енергийни обекти. Собственикът на имота 1/ не може да извършва застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната ивица; 2/ не може да прокарва проводи на други мрежи на техническата инфраструктура, с изключение на случаите, когато това е допустимо по закон и при спазване на съответните технически и други изисквания и след писмен договор, предвиждащ съответните условия и цена; 3/ не може да премества сервитута и 4/ не може да извършва каквито и да е действия, които биха нарушили учредения сервитут. По този начин имотът става почти неизползваем, особено когато определената сервитутна площ е повече от половината от общата площ на имота.
2. Как се извършва обезщетяването на собственика?
След като сервитутът засяга чужд имот, то логично е законът да предвижда обезщетяване на засегнатия собственик. Всъщност ЗЕ поставя две условия за възникване на сервитута: 1/ да има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти и 2/ титулярът на сервитута да изплати или внесе еднократно обезщетение на разположение на собственика на засегнатия имот.
Определянето на размера на обезщетенията може да се извърши по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител или чрез назначаване на комисия от кмета на съответната община, определяща цената. В практиката се среща предимно вторият вариант, като много често собственикът на засегнатия имот разбира за учредяването на сервитута едва с получаване на съобщение за определена цена на обезщетението.
Процедурата е следната:
1/ Въз основа на искане на енергийното предприятие – титуляр на сервитута или служебно, кметът нарежда на специална комисия да изготви оценка за определяне размера на обезщетението.
2/ Комисията определя оценка, издавайки решение. При определяне на оценката Комисията следва да съобрази критериите, посочени в ЗЕ, които са: i/ площта на имота, включена в границите на сервитута; ii/ видовете ограничения на ползването; iii/ срок на ограничението и iv/ справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута. В повечето случаи оценките биват изменяни от съда именно заради неспазване на тези критерии.
3/ Решението на комисията се съобщава на собственика на засегнатия имот.
След като се запознае с оценката, собственикът има две възможности – да я приеме и да получи обезщетението или да я обжалва.
3. Как се обжалва оценката на комисията?
Решението на комисията е индивидуален административен акт и като такъв подлежи на обжалване. С жалбата се иска не отмяна, а изменение на решението на комисията, изразяващо се в увеличение размера на обезщетението. Жалбата се подава чрез общината до съответния административен съд, в района на който се намира засегнатият имот, в 14-дневен срок от получаване на съобщението от общината, в което е посочена оценката. В делото участва и енергийното предприятие – титуляр на сервитута.
4. Как съдът определя справедлива оценка?
Основно значение за делото има назначаването на съдебно-оценителна експертиза, която да определи справедливата пазарна цена на сервитута. Важно е обаче да знаете, че Вие като жалбоподател следва да направите искане до съда за назначаване на експертиза. Ваша е доказателствената тежест да докажете, че определеното обезщетение е в занижен размер и ако не поискате от съда да назначи експертиза, то съдът няма как да уважи доводите Ви, че цената е ниска и ще потвърди решението на комисията.
След като направите такова искане, съдът ще назначи вещо лице – лицензиран оценител, което следва да извърши необходимите справки, в това число в съответната служба по вписванията, в общината и т.н., с цел да определи реалните пазарни цени на имоти със сходни характеристики. Важни са всички характеристики на имота, като например дали граничи с общински път, дали представлява земеделска земя или УПИ, дали има застрояване и много други. След като приложи съответните сравнителни методи и коефициенти и съобразявайки законовите критерии по ЗЕ, посочени по-горе, вещото лице определя справедливата пазарна цена на обезщетението.
Ако експертизата е извършена правилно и законосъобразно и ако приетата от вещото лице оценка е по-висока от определената от комисията, съдът ще измени оценката, като я увеличи съобразно заключението на вещото лице.
Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретна ситуация или субект. За конкретна правна помощ следва да бъде поискан съвет от специалист. Авторът на статията не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.
Автор: адв. Радостина Хаджиева, управляващ съдружник
Фотография: www.pixabay.com
